Difendere la propria casa dal pignoramento è la preoccupazione più grande per ogni contribuente, anche se ha debiti con il Fisco.
La prima casa non si tocca. Ma ci sono delle eccezioni. Per legge l’Agenzia delle entrate non può arrivare all’esecuzione forzata dell’unico immobile di cui è proprietario un debitore, forse…
Ma come abbiamo accennato ci sono delle eccezioni molto importanti che è bene conoscere. L’ordinamento italiano tutela il debitore anche se proprietario di una casa. L’unica sua casa. Ma attenzione: le recenti normative e l’interpretazione giurisprudenziale, in particolare la sentenza della Cassazione n. 32759 del 16 dicembre 2024, hanno chiarito definitivamente il perimetro di questa protezione.
È fondamentale comprendere che tale tutela si applica quasi esclusivamente in caso di debiti con il Fisco. Cosa significa. Il primo requisito riguarda la natura del creditore. La protezione della prima casa si applica esclusivamente quando lo stesso è un ente pubblico, in particolare l’Agenzia delle Entrate – Riscossione. Se il creditore fosse un soggetto privato, come una banca o un fornitore, questa specifica tutela non si applica e l’abitazione principale può essere oggetto di esecuzione forzata, seppur con i limiti previsti.
Quando può essere pignorata anche la prima casa
Un altro elemento importante è l’importo del debito. La protezione è garantita solo se il debito complessivo del contribuente è inferiore a 120.000 euro.
Se il debito fiscale supera questa soglia, la tutela non opera e l’Agenzia delle Entrate – Riscossione può procedere legalmente con il pignoramento e la successiva vendita dell’immobile. Perché la tutela sia efficace, l’immobile stesso e la sua relazione con il debitore devono soddisfare contemporaneamente quattro condizioni specifiche, come delineato dal “Decreto del Fare” e rafforzato dalla giurisprudenza del 2025: l’immobile in questione deve essere l’unica abitazione di proprietà del debitore. La presenza di qualsiasi altra proprietà immobiliare (anche un piccolo garage separato, un terreno o una seconda casa, purché non sia una pertinenza) fa decadere la protezione, rendendo pignorabile anche la residenza principale.
Destinazione a Civile Abitazione: l’immobile deve essere accatastato in una delle categorie catastali ordinarie destinate all’abitazione civile (come A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7). Non sono protetti gli immobili di lusso, che ricadono nelle categorie catastali speciali, tipicamente ville (A/8) o castelli e palazzi storici (A/9).
E ancora: la casa deve essere l’effettiva residenza principale e abituale del debitore al momento in cui viene avviata la procedura di pignoramento. Se il debitore non vi risiede anagraficamente, o se l’immobile risulta sfitto o dato in locazione, la tutela non può essere applicata. La tutela della casa in Italia, dunque, non è un diritto incondizionato ma una protezione mirata contro l’aggressione fiscale a determinate condizioni.
